Simak penjelasan berikut bersama “DR.C. ADV. ALAMSYAH, SH., MH., CLA.” Praktisi hukum dan juga Ketua Umum ORMAS BIDIK.
Tanah waris adalah tanah peninggalan dari seseorang yang telah meninggal dunia (pewaris) yang beralih kepemilikannya kepada para ahli waris.
Di Indonesia, pengaturan dan pembagian tanah waris tunduk pada tiga sistem hukum yang berlaku:
- Hukum Waris Islam: Berlaku bagi warga negara yang beragama Islam, diatur melalui Al-Qur’an, Hadis, dan Kompilasi Hukum Islam (KHI), dengan ketentuan porsi bagian tertentu bagi ahli waris laki-laki dan perempuan;
- Hukum Waris Perdata (KUHPerdata): Berlaku bagi masyarakat non-Islam, menganut asas keadilan yang tidak membedakan besaran warisan antara laki-laki dan perempuan;
- Hukum Waris Adat: Bergantung pada garis keturunan yang dianut masing-masing daerah (patrilinear, matrilinear, atau bilateral), di mana tanah sering kali dipandang sebagai harta pusaka yang tidak selalu harus dibagi habis.
Sejak pewaris meninggal dunia, tanah tersebut otomatis menjadi hak milik bersama seluruh ahli waris (masuk dalam boedel waris) berdasarkan Pasal 830 dan Pasal 833 KUHPerdata.
Ketika tanah warisan ini dijual keabsahan transaksi terlebih dahulu diuji dari perspektif hukum perjanjian. Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) menentukan 4 syarat sah perjanjian:
- kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;
- kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
- suatu hal tertentu;
- suatu sebab yang halal/tidak terlarang.
Jika suatu perjanjian tidak memenuhi syarat subjektif (kesepakatan dan/atau kecakapan), akibatnya perjanjian dapat dibatalkan. Sedangkan jika suatu perjanjian tidak memenuhi syarat objektif (suatu hal tertentu dan/atau sebab yang halal), akibatnya perjanjian batal demi hukum.
Apabila surat jual beli tersebut belum ditandatangani oleh salah satu ahli waris, maka unsur pertama, yaitu kesepakatan, belum terpenuhi. Akibat hukumnya, belum lahir perjanjian, belum terdapat hubungan kontraktual yang mengikat, dan belum ada kewajiban ahli waris untuk melanjutkan transaksi. Berdasarkan ketentuan dalam Pasal 1457 KUHPerdata menyatakan bahwa:
“Jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu barang, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang dijanjikan.”
Tanpa adanya persetujuan yang terbentuk secara sempurna, hubungan jual beli belum dapat dianggap lahir. Jika transaksi tersebut tetap dipaksakan maka Jual beli tanah warisan yang belum ditandatangani atau tanpa persetujuan dari salah satu ahli waris tidak sah dan mengandung cacat hukum.
Jadi berdasarkan ketentuan Pasal 1320 KUHPerdata tentang syarat sahnya perjanjian, kesepakatan belum sepenuhnya lahir jika ada pihak yang berhak (ahli waris) belum menyetujui atau tanda tangan. Hal ini juga dipertegas oleh Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) No. 7 Tahun 2012, “penjualan harta warisan yang dilakukan secara sepihak tanpa persetujuan ahli waris lain dinyatakan tidak sah”.
Akibat Hukum
- Dapat Dibatalkan (Vernietigbaar): Transaksi tersebut tidak otomatis batal demi hukum sejak awal, tetapi dapat digugat ke pengadilan oleh ahli waris yang tidak ikut menandatangani atau menyetujui penjualan tersebut agar transaksi dibatalkan.
- Ganti Rugi: Ahli waris yang dirugikan dapat menuntut pembatalan sekaligus meminta ganti rugi sebesar bagian hak warisnya.
- Risiko bagi Pembeli: Sertifikat atau Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) tanpa persetujuan lengkap berisiko digugat, dibatalkan oleh pengadilan, dan menyebabkan kerugian finansial bagi pembeli.
Perbuatan Melawan Hukum
Tindakan menjual tanah warisan tanpa persetujuan dari ahli waris lainnya, merupakan bentuk perbuatan melawan hukum sebagaimana ketentuan dalam Pasal 1365 KUHPerdata. Adanya Perbuatan Melawan Hukum (menjual tanah); Adanya kesalahan (schuld) yaitu tanpa persetujuan ahli waris lainnya; Adanya kerugian (schade) Ahli waris lain kehilangan haknya; Adanya hubungan kausalitas (causaal verband) antara perbuatan Ahli waris satu dan kerugian Ahli waris lainnya.
